税金対策

【税理士が解説】不動産オーナーの税金対策について解説します。不動産賃貸業の法人成りのスゝメ

個人が保有する不動産を法人化し(法人成り)した場合、個人の所得税と法人の法人税の差額が税金対策になることについては、マイクロ法人と節税対策で解説したと通りですが、不動産オーナーについてはそれ以外にも大きなメリットがあります。
本投稿では、不動産オーナーが不動産賃貸業を法人成りした場合の特有のメリットについて解説します。

不動産賃貸業の法人成りについて

不動産賃貸業の法人成りは、個人で保有する不動産を法人に売却して法人所有とすることで個人の税負担を引き下げる対策です。
この場合、個人で保有する不動産のうち建物のみを法人に売却し、土地は個人保有とするとが多く行われます。これは、土地には多額の含み益があることが多く、減価償却資産ではないため、積極的に法人に売却する理由がないためです。
なお、建物について含み益があり、法人成りにより売却益が生じる場合がありますが、個人側では建物の売却益が20%の分離課税であるのに対して、法人側では売却益に係る減価償却費に減税効果(25%~35%)があるため、売却による納税生じたとしても法人側での税金対策の効果があります。

不動産賃貸業を法人成りした場合のメリットについて
1.個人事業税の減額

個人事業税とは、個人事業税とはどんな税金か?で説明した通りで、個人で5棟10室以上の不動産賃貸業場合を行う場合には5%の個人事業税が課税されます。
一方で、不動産賃貸業を法人成りした場合、個人の所得は、土地の賃貸収入となりますが、個人事業税は契約件数が10以上又は貸付総面積が2,000㎡以上の場合に課税されますので、例えば、5棟のアパートを法人成りした場合、土地の貸付の契約件数が5件となるため、不動産賃貸業の法人成りにより、個人事業税を減額できます。

2.国民健康保険税の減額

不動産賃貸業のみを行う個人事業主には、国民年金保険料や国民健康保険税が課税されますが、社会保険の加入者は、厚生年金保険料や健康保険料となります。
法人成りにより法人から役員報酬を受領した場合には、不動産所得を前提とした国民健康保険税から、役員報酬を前提とした健康保険料となるため、役員報酬を引き下げることで国民健康保険税を減額することができます。
なお、国民年金保険料は、60歳まで納付義務があるのに対して厚生年金保険料は70歳までとなり、追加の負担が発生します。また、75歳以上は後期高齢者医療制度となり、国民健康保険税の対策効果は減少します。

3.相続税評価額の減額

法人成りにより相続時の株式の評価額が低くなるメリットがあります。
評価額が低くなる理由については、有利なお金の取り出し方で解説しておりますのでご参照ください。
また、納税資金の取出しについてもメリットがありますので、納税資金の面からも法人成りは有効な対策と言えます。

税金対策の最新事例については、こちらを参照ください。
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